Qu’entend-on par « immobilier de santé » ?

Stefaan Gielens : « Cela couvre d’abord le logement des seniors. Il constitue le segment le plus important : maisons de retraite, logements collectifs pour personnes totalement dépendantes de soins de santé, résidences-services et centres de jour. De plus en plus de constructions de ces immeubles combinent maisons de retraite et appartements de résidence-service. L’immobilier de santé concerne aussi les hôpitaux, même si ce marché n’existe pas vraiment encore en Belgique, à l’inverse des États-Unis. Enfin, il y a ce qu’on désigne comme les « medical office buildings », soit des immeubles de bureau affectés à des médecins, pharmaciens, etc., ou des immeubles situés sur les campus d’hôpitaux universitaires. »
 

Pourquoi le logement senior domine-t-il ?


Dans le secteur de l’immobilier de santé, le marché américain a dix à vingt ans d’avance sur l’Europe.
 

S. G. : « En raison du vieillissement de la population. En Belgique, le marché belge des maisons de retraite représente environ 140 000 lits. L’âge moyen des pensionnaires est de 85 ans avec, en moyenne, un délai de séjour inférieur à 24 mois. Aujourd’hui, chez nous, 5 % de la population est âgée de plus de 80 ans ; en 2050, cette part dépassera les 10 %, ce qui aura un impact énorme sur les besoins de logements et de santé. »
 

Quelles sont les contraintes légales de ce type de logement ?

S. G. : « Ce secteur est très réglementé, tant sur le plan opérationnel de l’exploitation que sur celui de la construction. Dans la plupart des cas, les Régions sont compétentes en Belgique. Cette réglementation va très loin, par exemple concernant la surface minimale des chambres. Autre exemple : la Wallonie impose un maximum de 50 appartements par résidence-service et de 150 lits par maison de retraite. »
 

Comment le secteur évolue-t-il ?

S. G. : « Avant tout avec une énorme consolidation. Il y a 10 ou 15 ans, le marché était encore hyper fragmenté ; il comportait beaucoup de petits opérateurs très locaux. Aujourd’hui, trois grands groupes contrôlent quasiment 15 % du marché. Autre aspect important : les opérateurs publics et caritatifs, sans vocation lucrative, représentent environ deux tiers du marché belge. Parmi ces opérateurs, figurent les CPAS, pour lesquels pas mal de choses ont changé. Auparavant, les autorités subsidiaient leurs constructions d’immeubles, ce qui n’est quasiment plus le cas de nos jours. Ces opérateurs se tournent dès lors vers le secteur privé pour le financement de ces constructions. Le marché est donc amené à s’ouvrir ; nous allons pouvoir collaborer de plus en plus avec ces opérateurs non lucratifs. »
 

Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica 

 

Dans ce contexte, comment votre société se positionne-t-elle ?

S. G. : « Notre portefeuille d’immeubles figurant sur le bilan a aujourd’hui une valeur de près de 1,7 milliard d’euros. Nous avons également un pipeline de projets de constructions pour 375 millions d’euros au cours des trois prochaines années. Aujourd’hui, l’immobilier de santé représente de 83 % de notre bilan, mais cela évoluera vers les 100 % car tous nos projets d’investissements vont dans ce sens. La Belgique représente 73 % de notre portefeuille : 44 % en Flandre, 19 % à Bruxelles et 10 % en Wallonie. Les 27 % restants sont investis en Allemagne et aux Pays-Bas. Nous songeons à nous étendre dans d’autres pays. »
 

Existe-t-il des opportunités pour des investisseurs belges en Europe ?

S. G. : « Absolument ! Le vieillissement de la population est un phénomène qui concerne tous les pays d’Europe et, au-delà, les États-Unis et la Chine. Pour les investisseurs belges, les opportunités sont particulièrement intéressantes, étant donné que la Belgique possède déjà plusieurs acteurs, comme nous, déjà présents sur le marché européen. Ailleurs en Europe, il n’y a que deux ou trois acteurs présents et pas vraiment beaucoup de spécialistes investissant dans l’immobilier de santé. La Belgique, elle, est en train de développer un véritable know-how. Le cœur de métier de n’importe quel investisseur immobilier, que ce soit de l’immobilier de santé, des surfaces commerciales ou de bureau, c’est de bien comprendre les besoins actuels et futurs de ses locataires. »
 

C’est ce que vous avez déjà réalisé en Allemagne et aux Pays-Bas…


Les Belges sont parmi les premiers en Europe à émerger avec de vrais spécialistes de l’immobilier de santé.
 

S. G. : « Pour moi, le plus bel exemple se situe aux Pays-Bas. Ce pays ne connaît pas encore de consolidation et on n’y trouve quasiment pas d’investisseurs étrangers. Au début, les Hollandais nous regardaient un peu en se demandant ce qu’une société belge venait faire chez eux. Après quelques réunions, nous avons cependant reçu des félicitations d’opérateurs locaux. C’est la première fois de leur vie qu’ils rencontraient un investisseur immobilier qui les comprenait ! »
 

Votre potentiel de croissance reste donc important…

S. G. : « Nous en sommes convaincus ! Ces dix dernières années, nous avons connu une croissance remarquable de 26 %, un pourcentage comparable à celui de nos confrères américains. Dans le secteur de l’immobilier de santé, le marché américain a dix à vingt ans d’avance sur l’Europe : on y trouve des géants qui gèrent des portefeuilles de 25 à 30 milliards de dollars ! En Belgique, comme ailleurs en Europe, on en est donc en tout début de cycle. Mais les Belges ont une longueur d’avance : ils sont parmi les premiers en Europe à émerger avec de vrais spécialistes de l’immobilier de santé. »